Wie und wo ist das möglich?

Immobilienkauf im Ausland

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Wie schön wäre jetzt ein sonniger Zweitwohnsitz im Ausland, mit dem man die hohen Energiepreise im Winter umgehen könnte. Oft reift die Idee im Urlaub, sich ein Feriendomizil zu kaufen, das später auch als Altersruhesitz dienen soll. Doch bevor Sie sich eine Immobilie im Ausland kaufen, sollten Sie sich umfassend informieren. Denn die gesetzlichen Bestimmungen sind in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich und erschweren mitunter den Kauf einer Auslandsimmobilie.

Andere Länder, andere Sitten

Jedes Land hat seine eigenen Gesetze. Das gilt vom Kaufvertrag, über die Steuern bis hin zur Nutzung. Grundsätzlich ist deutschen Staatsangehörigen der Kauf von Häusern und Wohnungen innerhalb der EU möglich. Dennoch gibt es in einigen Ländern Beschränkungen für ausländische Käufer, die vor dem Kauf zu beachten sind.

Spanien: Hier ist der Immobilienkauf recht unproblematisch. Es gilt das spanische Recht. Vor dem Kauf müssen Sie die sog. N.I.E.-Nummer beantragen. Diese steuerliche Ausländer-Identifikationsnummer ist für die Ausübung eines Immobilienkaufs in Spanien notwendig. Im Gegensatz zu Deutschland kann ein privater Immobilienkaufvertrag in Spanien sogar mündlich abgeschlossen werden. Da in solchen Fällen Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert sind, sollte in jedem Fall ein Anwalt hinzugezogen werden. Für die Eintragung in das Grundbuch ist jedoch ein notarieller Kaufvertrag zwingend.

Portugal: Deutsche Staatsangehörige können in Portugal in der Regel unter Einhaltung des portugisischen Rechts problemlos eine Immobilie kaufen. Käufer müssen beim örtlichen Finanzamt eine Steuernummer beantragen. EU-Bürger können sich in Portugal so lange aufhalten, wie sie möchten. Wer länger als drei Monate bleiben möchte, muss sich jedoch bei der Gemeindeverwaltung seines Aufenthaltsortes anmelden und erhält dort eine Anmeldebestätigung/ Aufenthaltsgenehmigung.

Niederlande: Grundsätzlich darf jeder EU-Bürger ein Ferienhaus in den Niederlanden kaufen. Der Erwerb unterliegt keinen besonderen Bestimmungen oder Einschränkungen. Neben der Einhaltung etwaiger Formvorschriften, insbesondere der zwingenden Beurkundung des dinglichen Verfügungsgeschäfts durch einen niederländischen Notar, müssen Sie aber darauf achten, dass Sie das Haus auch als Ferienimmobilie nutzen dürfen. Viele Gemeinden möchten verhindern, dass außerhalb der Saison die Immobilien leer stehen. Einfacher ist es, wenn Sie ein Ferienhaus in einem der unzähligen Ferienparks kaufen. Hier sollten Sie sich aber im Vorfeld erkundigen, welche Pflichten auf Sie zukommen. In manchen Parks ist auch die Vermietung Bestandteil des Konzeptes. Sie müssen keinen Wohnsitz in den Niederlanden anmelden, wenn Sie nicht länger als vier Monate am Stück im Land bleiben.  

Dänemark: Der Kauf einer Ferienimmobilie ist nicht ganz einfach und nur mit ausdrücklicher Genehmigung möglich. Personen, die in Dänemark weder ihren Erstwohnsitz haben noch für einen Zeitraum von fünf Jahren ständig in Dänemark gewohnt haben, ist der Kauf von Ferienimmobilien verwehrt. Wer diese Vorgaben nicht erfüllt, kann auf Ausnahmegenehmigungen hoffen. Die Genehmigungen werden erteilt, wenn der Immobilieninteressent besondere Bindungen zu Dänemark vorweisen kann – z. B. wenn ein Kind in Dänemark lebt. Wer allerdings als EU-Bürger in Dänemark eine Immobilie erwerben möchte, die ihm dann als ganzjähriger Erstwohnsitz dienen soll, bedarf ggf. keiner Genehmigung. 

Österreich: Deutsche Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Österreich kaufen. Beschränkungen des Grundstückserwerbs bestehen – für österreichische Staatsangehörige in gleicher Weise wie für Bürger anderer EU-Mitgliedsstaaten – etwa hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen und hinsichtlich des Erwerbs von Zweitwohnsitzen. Beim  Kauf sind zum Teil unterschiedliche Bestimmungen der jeweiligen Bundesländer zu beachten. Die österreichische Politik möchte seit den 1970er-Jahren die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen in beliebten Regionen begrenzen. Daher ist der Erwerb einer Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnsitz schwierig und muss von der zuständigen Behörde extra genehmigt werden. Wer seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagert, wird weniger Schwierigkeiten beim Immobilienkauf haben.

Schweiz: Immobilien in der Schweiz sind bei deutschen Kapitalanlegern sehr begehrt. Es gelten aber strenge Erwerbsbeschränkungen für Ausländer. Wer als EU-Bürger keinen Hauptwohnsitz in der Schweiz hat, kann nur unter ganz bestimmten Bedingungen eine Ferienimmobilie erwerben. Die Ferienimmobilie muss vom Erwerber jederzeit selbst genutzt werden können (eine Vermietung ist allenfalls zeitweise, nicht aber ganzjährig zulässig), die Nettowohnfläche darf im Regelfall maximal 200 qm und die Grundstücksfläche maximal. 1.000 qm betragen. Zudem benötigen Käufer die Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde.

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