01.07.2019

Verschärfung der Grunderwerbsteuer

Share Deals werden belastet

© lunamarina - stock.adobe

Wenn Sie privat eine Immobilie kaufen, dann hält auch der Staat die Hand auf. Je nach Bundesland müssen Sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer bezahlen. Kaufen Sie zum Beispiel in Köln eine Immobilie für 400.000 Euro, dann müssen Sie 26.000 Euro an Grunderwerbsteuer zahlen. Anders sieht es in der Regel aus, wenn professionelle Investoren und Immobilienunternehmen milliardenschwere Immobiliendeals tätigen.   

Share Deals in der Immobilienbranche

Als das Sony Center in Berlin vor eineinhalb Jahren verkauft wurde, hätte der Deal Berlin einen Steuerregen von 66 Millionen Euro bescheren können. Doch in Wirklichkeit zahlten die kanadischen Erwerber überhaupt keinen Cent an Grunderwerbsteuer. Der Grund sind sog. Share Deals. Dabei wird die Immobilie in eine Gesellschaft (Kapitalgesellschaft) überführt. Der Käufer erwirbt nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Immobiliengesellschaft.

Bislang wurden viele Share Deals so gestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übertragen wurden. Die restlichen 5,1 Prozent wurden vom Besitzer weiterhin gehalten oder von einem Co-Investor übernommen und erst nach Ablauf von fünf Jahren auf den Hauptgesellschafter übertragen. Auf diese Weise wechselten Jahr für Jahr Immobilien in Milliardenwerten ihre Besitzer, ohne dass Grunderwerbsteuer anfiel. Diese Gestaltungspraxis zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer soll nun erschwert werden.

Eckpunkte der geplanten Gesetzesänderung

Zum 1.1.2020 soll eine Gesetzesverschärfung in Kraft treten. Sie sieht im Wesentlichen vor, die Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre zu verlängern.

Somit ist in Zukunft dann Grunderwerbsteuer fällig, wenn ein neuer Gesellschafter mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft innerhalb von 10 Jahren erwirbt. Um mit einem Share-Deal keine Grunderwerbsteuer auszulösen, müssen beim Altgesellschafter mindestens 10 Prozent der Anteile zehn Jahre verbleiben.

Die Verschärfungen treffen auch Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften mit inländischem Grundbesitz. Hier soll auch die geminderte Schwelle von 90 Prozent gelten. Einbezogen werden Anteilsübertragungen innerhalb der letzten zehn statt fünf Jahre.

Wenn Sie einen Share Deal oder einen Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft planen, sollten Sie zeitnah prüfen, welche Auswirkungen die vorgesehen Änderungen auf Ihre Transaktion haben werden.

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